I. Contrato de promessa de compra e venda

O objectivo deste contrato é celebrar a intenção de compra/ venda do imóvel e as condições (financeiras e outras) em que esse negócio será realizado.
Nele deverá constar:
- Identificação completa dos intervenientes compradores (es) e vendedor (es);
- Identificação do imóvel de forma tão elucidativa quanto possível (incluindo morada, descrição predial e matricial);- Preço, estipular o valor global objecto do contrato, e como subcategoria o sinal.

-> Sinal
Trata-se de uma quantia habitualmente entregue na celebração deste contrato, que funciona como princípio do pagamento acordado para a transacção e assinala a boa fé entre as partes (vendedor e comprador).

Caso não disponha da quantia para o sinal, poderá recorrer a um financiamento específico para estas situações: o Crédito Sinal.

Outros aspectos importantes a considerar:

-> Prazo para a escritura

Estabeleça um prazo que seja exequível para a realização da escritura e acrescente uma margem de segurança para qualquer imponderável. Não se esqueça que a data de realização de escritura depende de vários factores. Assim, convém informar-se sobre o tempo médio que entidades públicas da área do imóvel que está a adquirir estão a demorar (Finanças, Câmara, Conservatória do Registo Predial, Notário...). Se o promitente -vendedor tiver um empréstimo a decorrer, conte ainda com 15 dias (em média) para que o distrate (Título de renúncia de hipoteca, isto é, documento relativo ao imóvel que certifica a inexistência de hipoteca na data da escritura.) desse empréstimo possa ser emitido.

De qualquer modo, exija que seja incluída uma cláusula de salvaguarda, segundo a qual não perderá nenhum dos direitos se um eventual atraso relativamente ao prazo estabelecido não lhe for imputável.


-> Obras

Se pretende fazer obras no imóvel antes da sua ocupação, e desde que o promitente – vendedor esteja de acordo, poderá ficar estabelecida uma data a partir da qual tem autorização para as iniciar.

Não se esqueça ainda de confirmar se as obras que pretende realizar são permitidas pelo Regulamento do Condomínio (quando for o caso). A título de exemplo, poderá não ser permitido o fecho de varandas ou existirem requisitos específicos para o poder fazer.

Por fim, é de toda a conveniência que mostre o contrato a um advogado antes de o assinar, especialmente se não estiver a comprar através de uma imobiliária. Aliás, neste caso, poderá combinar com o promitente -vendedor recorrerem a um advogado para a sua redacção.


-> Dívidas relativas ao imóvel

- Antes de comprar casa, deverá averiguar se existem dívidas relativas ao imóvel que tenham implicações para si, enquanto novo proprietário, nomeadamente em relação ao condomínio.

-> Situação do imóvel

Antes de celebrar o contrato de promessa de compra e venda deverá assegurar-se da verdadeira situação do imóvel:

-> Na Conservatória do Registo Predial, informe-se:

- Se o vendedor é realmente o proprietário do imóvel, isto é, se o imóvel se encontra registado em seu nome;
- Se sobre o imóvel incidem ónus ou encargos como o usufruto, uso e habitação, superfície, servidão, hipotecas, penhoras, arrestos, apreensões, arrolamentos ou acções judiciais;
- Se o prédio já está constituído em propriedade horizontal, ou seja, se já existem fracções autónomas.


-> Na Câmara Municipal do conselho onde o imóvel está construído, averigúe:

- Se o imóvel tem licença de habitação emitida;
- Se pretender construir casa, verifique se o terreno tem alvará de loteamento e quais as características e área da habitação que pode construir.


-> Na Repartição de Finanças, verifique:

- Se o proprietário tem dívidas para com o Estado (mesmo que não sejam relativas ao imóvel, este poderá ser alvo de acção judicial no âmbito de dívidas pessoais);
- Se o imóvel se encontra devoluto, isto é, se não existem herdeiros com o direito de preferência;
- A fiscalidade aplicável (valor patrimonial, procedimentos necessários para pedir isenção de Imposto Municipal sobre Imóveis ou, no caso de não ter direito a isenção, quanto é que terá de pagar). Se o imóvel for usado verifique também se o Imposto Municipal sobre Imóveis está em dia.


II. Realizar os Registos Provisórios

-> Finalidade

Os registos provisórios têm como objectivo, tal como o nome indica, registar provisoriamente a aquisição a favor do comprador e a respectiva hipoteca a favor do banco que vai financiar a compra
de habitação. Estes documentos conferem ao comprador a legítima expectativa de que o negócio se vai realizar, sem prevalência de ónus ou encargos não aceites ou desconhecidos, garantindo-se,
assim, a segurança do comércio jurídico imobiliário.


-> Como proceder

- Após autorização do empréstimo, o comprador deverá proceder aos registos provisórios de aquisição e hipoteca, na Conservatória do Registo Predial da área do imóvel.
- O comprador fica obrigado a tornar estes registos definitivos dentro do seu prazo de validade.
- O comprador fica também obrigado a requerer na Conservatória do Registo Predial uma Certidão de Teor de todos os registos em vigor relativos ao imóvel a adquirir.
- Para solicitar estes documentos na Conservatória faça-se acompanhar da Caderneta Predial urbana ou da certidão do pedido de inscrição na matriz passada pela Repartição de Finanças,
caso aquela não exista.


III. Pagamento do Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

O pagamento do referido imposto efectua-se numa repartição de finanças, estação de correios, ou através do Multibanco, devendo o comprovativo da sua liquidação ser entregue aquando da realização da escritura de compra e venda.


IV. Celebrar Escritura

- Escritura Pública é o documento autêntico, realizado pelo notário, que constitui a forma legal do negócio de compra e venda da habitação.
- É no momento da celebração da Escritura que é celebrado o contrato definitivo de compra e venda do imóvel. Formaliza, legalmente, a transferência da propriedade do imóvel do vendedor
para o comprador, que se assume como proprietário, enquanto, do lado do vendedor, cessam todos os direitos sobre o imóvel.
- O contrato de mútuo com hipoteca é celebrado entre o comprador (devedor) e o banco (credor) e estipula tudo o que se relaciona com a dívida contraída (o seu valor, taxa de juro,
prazos de pagamento, penalização por amortização antecipada, etc.). A celebração da escritura poderá ser feita na presença do notário ou através de Dcumento Particular, formalizando
junto da respectiva Instituição de crédito devidamente habilitada para tal.
- É no momento da formalização destes contratos que o comprador paga ao vendedor a parcela do valor da transacção em falta.


-> Conversão em definitivos dos Registos Provisórios e cancelamento dos ónus existentes

Depois de realizada a escritura de compra e venda, a respectiva instituição de crédito procederá à conversão em definitivo dos registos provisórios, e ao eventual cancelamento dos ónus existentes,
nomeadamente hipotecas anteriores.


-> Direitos e deveres do cidadão médio que adquire uma nova habitação própria:

- Documentos de identificação civil (bilhete de identidade, carta de condução ou documento equivalente emitido por país da comunidade europeia, como o passaporte, desde que devidamente
válidos);
- Documentos de identificação fiscal (cartão de contribuinte; cartão de identificação de pessoa colectiva);
- Documentos comprovativos da qualidade dos representantes e respectivos poderes de representação (conforme os casos: procurações, substabelecimentos, certidão do registo comercial, acta da assembleia/Direcção ou Administração, com prazos de validade próprios).


-> Fiscais

Na Repartição de Finanças da área da sua residência:
- Declarar ser o novo proprietário da habitação que adquiriu para actualizar a inscrição na matriz do seu novo prédio ou fracção autónoma;
- Solicitar a isenção do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), relativo à sua nova habitação própria e permanente;
- Apresentar a ficha de actualização do seu número fiscal de contribuinte com as alterações decorrentes da sua nova residência.


-> Civis

- No Arquivo de Identificação ou na Conservatória do Registo Civil da área da sua residência, actualize o seu Bilhete de Identidade declarando a sua nova morada;
- Na Direcção Geral de Viação ou na Conservatória do Registo Automóvel onde tem registada a propriedade da sua viatura, participe e requeira o registo da alteração da sua residência habitual.


-> Cívicos

- Apresente-se na Comissão Recenseadora na sede da Junta de Freguesia da sua nova residência, actualize os seus elementos do recenseamento e obtenha o respectivo Cartão de Eleitor.


-> Cancelamento da Hipoteca

- Após a liquidação total do empréstimo, deverá solicitar ao banco a emissão do distrate da hipoteca, no qual o banco renuncia à hipoteca que foi constituída a seu favor e declara liquidada a dívida.
- Este documento deverá ser entregue pelo proprietário na Conservatória do Registo Predial, para efeitos de cancelamento do registo hipotecário.
- Guarde cuidadosamente a caderneta predial, a escritura ou documento particular, as apólices dos seguros e quaisquer outros documentos respeitantes à sua casa e ao crédito habitação.