Dienstleistungen

Kaufprozess

Deed of sale

The deed is the last stage of the process and is the legal act that establishes the purchase and sale of a property. This is when the final contract is signed between the buyer and seller of the property, and a notary or legal representative must be present to sign this document.

This process consists of:

The purchase and sale contract, in which the buyer becomes the legal owner of the property;
If there is a mortgage, a mutual agreement contract is drawn up, where all the steps relating to the loan are reviewed. This is when the bank provides the amount requested by the client.

To sign the deed, you can go to a Notary's Office, a Land Registry Office or a Casa Pronta branch, a government service for matters relating to the purchase and sale of property.

Types of deed

There are a few different types of deed depending on the purpose of the deal. The most common is the deed of sale, which formalises the sale of the property. However, other types of contract can be drawn up, including:

Deed of sale with the intervention of financial institutions;
Deed of gift;
Deed of exchange;
Deed of inherited property;
Deed for a property under construction.

Documents required

A number of documents are required for the property deed. With regard to the intervening parties, it is necessary to submit:

Identification documents for the seller, buyer and guarantors, if applicable;
Proof of payment of taxes (IMI, IMT and Stamp Duty), or proof of exemption from IMT.

About the property:

Promissory Contract of Purchase and Sale (CPCV);
Caderneta Predial Urbana or Pedido de inscrição do Prédio na matriz (Modelo I do IMI) issued by the Tax and Customs Authority;
Licence to use;
Housing technical file;
Energy and Indoor Air Quality Certificate for Buildings;
Certificate of content;
Infrastructure certificate;
Mortgage waiver;
Toponymic certificate.

Value of the property deed

The costs associated with the property deed are usually borne by the buyer. These costs do not have a fixed value, but always depend on various factors, such as:

The value of the property;
Taxes associated with the property;
Registration of the deed;
Costs associated with legal services to sign the document, such as the registry office or notary.

Quelle: SUPERCASA

Der Kauf einer Immobilie ist eine der größten Investitionen, die Sie jemals tätigen werden. Bevor Sie Ihr hart verdientes Geld ausgeben, sollten Sie alle notwendigen Nachforschungen anstellen.

Vergewissern Sie sich, dass Sie einen qualifizierten und registrierten Immobilienmakler beauftragen (stellen Sie sicher, dass er eine Lizenz und eine AMI-Nummer hat).

Die Mitarbeiter von RUSTIC PROPERTIES, Lizenz Nr. 7286, sind seit 2002 in der Immobilienbranche tätig und werden Sie über alle Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Kaufprozess informieren, einschließlich aller notwendigen Gebühren, Steuern, Bankhypotheken und rechtlichen Fragen.

Sobald Sie die Immobilie ausgewählt haben, die Sie kaufen möchten, die Preise verglichen haben und Ihr Angebot mündlich angenommen wurde, bestehen Sie darauf, die aktualisierten Unterlagen zu erhalten und diese mit Ihrem Anwalt zu besprechen. Es ist ratsam, die Immobilienunterlagen von einem Anwalt prüfen zu lassen. In Portugal müssen die Anwälte bei der portugiesischen Anwaltskammer registriert sein. Sie können ihre Registrierungsnummer online überprüfen: www.oa.pt.

In einem Vorvertrag (Contrato Promessa Compra e Venda) werden die Bedingungen für den Verkauf, einschließlich des Fertigstellungstermins, festgelegt. Zu diesem Zeitpunkt wird in der Regel eine Anzahlung von 10 % geleistet. Sollten Sie vom Kauf zurücktreten, verlieren Sie die 10%ige Anzahlung. Sollte der Verkäufer vom Kauf zurücktreten, muss er Ihnen den doppelten Wert Ihrer Anzahlung zahlen. Vergewissern Sie sich, dass alles, was Sie während der Verhandlungen mündlich mit dem Verkäufer vereinbart haben, schriftlich festgehalten wird, wenn Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
Immobilien in Portugal werden in der Regel mit einem Freehold Title verkauft.

Eigentumsdokumente
Grundbuchauszug (bekannt als Certidão de Teor)
Diese Bescheinigung enthält eine vollständige Beschreibung der eingetragenen Rechtsgeschichte der Immobilie und gibt alle eingetragenen Hypotheken und Dienstbarkeiten wieder. Die Bescheinigung ist bei den örtlichen Grundbuchämtern (Conservatória do Registo Predial) erhältlich und wird normalerweise mit einem Gültigkeitsdatum ausgestellt.

Steuerliche Bescheinigung (bekannt als Caderneta Predial)
Dieses Dokument identifiziert die Immobilie nicht nur durch eine eindeutige Steuernummer, sondern gibt auch die Beschreibung der Immobilie wieder (Größe, Flächen, Anzahl der Zimmer, Stockwerke und Geschichte). Außerdem identifiziert es den Eigentümer und zeigt seine Steuernummer an.

Nutzungslizenz (auch bekannt als Licença de Utilização)
Diese Lizenz ist der Nachweis dafür, dass die Immobilie für den Zweck, für den sie genutzt wird - z. B. für Wohnzwecke oder gewerbliche Zwecke - genehmigt wurde.

Eigentumsurkunde (bekannt als Escritura)
Wenn alle Bedingungen des ursprünglichen Kaufvertrags erfüllt sind, wird die endgültige Urkunde erstellt und von beiden Parteien bei einem öffentlichen Notar unterzeichnet. Dies ist praktisch der endgültige Vertrag. Zu diesem Zeitpunkt wird in der Regel auch die letzte Zahlung geleistet. Dies geschieht, nachdem der Notar den Akt bezeugt und alle rechtlichen Aspekte der gesamten Transaktion festgestellt und überprüft hat, einschließlich der Feststellung, dass die anwendbare Kaufsteuer (IMT) bezahlt wurde und dass alle Parteien mit allen Bedingungen der Transaktion einverstanden sind. Das Original der Escritura wird dann vom Notariat aufbewahrt und eine Kopie beim Grundbuchamt registriert. Der Käufer erhält eine beglaubigte Kopie der Escritura, wenn er den Anschluss aller entsprechenden Versorgungseinrichtungen bei den örtlichen Gemeindeämtern beantragt.

Vergewissern Sie sich, dass Sie im Voraus einen Kostenvoranschlag für alle mit dem Immobilienkauf verbundenen Gebühren und Kosten einholen, einschließlich Anwaltsgebühren, Notargebühren, Grunderwerbssteuer usw.

Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie

Sollten Sie sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden, die sich noch im Bau oder sogar in der Vorbauphase befindet, müssen Sie sicherstellen, dass die folgenden Verfahren und Punkte beachtet und in den Kaufvertrag aufgenommen werden.

- Die Identifizierung der Immobilie muss eine vollständige Beschreibung des Grundstücks, auf dem die Immobilie gebaut wird, sowie eine Beschreibung der zu bauenden Immobilie enthalten;

- Die Baugenehmigung (Alvará de Construção), die von der örtlichen Stadtverwaltung für das Bauvorhaben erteilt wurde, ist anzugeben;

- Eine Kopie des Plans der spezifischen Immobilie (Villa, Wohnung oder Grundstück) und eine Beschreibung der Ausstattungen (Materialien usw.) sind beigefügt;

- Fälligkeitstermine für die Fertigstellung des Baus und für die Unterzeichnung der Eigentumsurkunde werden angegeben, ebenso wie etwaige vereinbarte Vertragsstrafen für den Fall von Verzögerungen;

- Die Zahlungsbedingungen umfassen in der Regel eine Anzahlung und verschiedene Abschlagszahlungen, die den verschiedenen Bauphasen entsprechen. Die Bedingungen für diese Abschlagszahlungen müssen festgelegt werden.

Der Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie bietet eine Reihe von Vorteilen, z. B. die Möglichkeit, die endgültige Ausstattung zu wählen. Bei den meisten Bauprojekten gibt es in der Anfangsphase "Sonderangebote".

Registrierung von Immobilien (Registo)
Die Registrierung erfolgt bei den Grundbuchämtern (Conservatório do Registo Predial) in dem Gebiet, in dem sich die betreffende Immobilie befindet, sowie bei den örtlichen Finanzämtern (Repartição de Finanças). Bei der Eintragung werden Kaufkosten fällig, die sich aus Registrierungskosten, Stempelgebühren, Notargebühren und anderen Kosten zusammensetzen.

Kaufkosten, Übertragungssteuer (bekannt als IMT)
Seit Januar 2004 ist die Grunderwerbssteuer als IMT ("Imposto Municipal sobre transmissões onerosas") bekannt und wird auf den höchsten der beiden steuerpflichtigen Werte berechnet (entweder auf den neu festgelegten steuerpflichtigen Wert oder auf den Wert des Kaufpreises):
-Wohngebäude (Villen und Wohnungen) 0-6%
-Landwirtschaftliche Grundstücke - ländliche Grundstücke 5%
-Stadtland, Bauland oder Gewerbe 6,5%
-Nur wenn der Käufer seinen Wohnsitz in einem Steuerparadies, dem so genannten Offshore-Gebiet, hat - 15%

Stempelabgabe (Imposto de Selo): Diese beträgt 0,8% des Kaufpreises.

Eröffnung eines Bankkontos
Alle portugiesischen Banken sind Teil eines nationalen Bankenverbundes namens Multibanco. Dadurch sind Konten leicht zugänglich, und Kontoinhaber können eine Multibanco-Debitkarte an Geldautomaten im ganzen Land und für den Kauf der meisten Waren verwenden.
Nicht-EU-Bürger benötigen für die Eröffnung eines Bankkontos in Portugal Folgendes;
einen Reisepass
Nachweis der Adresse im Herkunftsland
Steuerkarte und Nachweis der Beschäftigung

Ausgaben
Steuerliche Vertretung: Unternehmen verlangen in der Regel eine einmalige Gebühr von ca. 250 € und eine jährliche Gebühr von ca. 250 € für die oben genannten Dienstleistungen. (Finden Sie ZUERST heraus, ob Sie einen Fiskalvertreter benötigen)

Anwaltskosten: Anwälte berechnen in der Regel zwischen 1-2 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.
Grundbucheintragungsgebühr: Sie müssen den Kauf beim Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial) des Gebiets, in dem sich die Immobilie befindet, und beim Finanzamt (Repartição de Finanças) eintragen lassen. Die Kosten sind wie folgt:
- Registrierung des Kaufs 250€.
- Eintragung der Hypothek, 250€
- Extras 100€

Notargebühren: Mit der Privatisierung des Notariats haben sich die Notargebühren erheblich geändert und hängen nun von dem Büro ab, in dem die Escritura unterzeichnet wird. Die öffentliche Kauf- und Verkaufsurkunde (Escritura Pública de Compra e Venda) muss von beiden Parteien vor einem öffentlichen Notar unterzeichnet und beim örtlichen Grundbuchamt (Conservatoria do Registo Predial) hinterlegt werden, wobei den beteiligten Parteien Kopien ausgestellt werden.

IMI - Jährliche Steuern auf die Immobilie

Die IMI ist eine jährliche Steuer auf eine Immobilie.

0,8 % für ländliche Grundstücke;

0,2 bis 0,5 % für städtische Immobilien (Villen, Wohnungen, Büros und Geschäftsräume), wenn der steuerpflichtige Vermögenswert gemäß den neuen Vorschriften aktualisiert wurde;

0,4 bis 0,8 % für städtische Immobilien, die noch nicht gemäß den neuen Vorschriften neu bewertet wurden;

1 % für Immobilien im Besitz von Einwohnern der Gebiete, die vom Finanzministerium als "Steuerparadiese" oder ermäßigte Steuerdomizile eingestuft werden.

Dieser Satz erhöht sich auf 2 %, wenn die Immobilie länger als ein Jahr leer steht.

Wenn eine Spanne besteht, wird der tatsächliche Satz jährlich von der Gemeinde des Gebiets, in dem sich die Immobilie befindet, festgelegt und kann unter besonderen Umständen die Grenzen überschreiten.

Die Berechnung des KAG basiert auf den Werten, die am 31. Dezember eines jeden Jahres in der Immobilienmatrix eingetragen sind, und ist Ende April des Folgejahres fällig. Übersteigt der Betrag 250 €, kann er in zwei Raten gezahlt werden, die erste Ende April, die zweite Ende September des Jahres, das auf das Jahr folgt, für das die Steuer gilt.