Informations juridiques

Vous vous rapprochez de l'objectif final : officialiser la vente de votre maison. À ce stade, la première chose à faire est de mettre de l'ordre dans tous les documents nécessaires, y compris les titres de propriété, les certificats d'énergie, les permis de construire et tout autre document pertinent. 

En organisant ces documents, avant même que la transaction ne soit formalisée et que le contrat à ordre ne soit signé, vous gagnerez du temps au moment de passer à l'acte. 

Cette proactivité doit venir de vous, que vous soyez ou non accompagné par une agence immobilière. Cependant, il est très probable que, pendant les démarches publicitaires et les visites du bien, l'agence qui vous accompagne vous demandera de commencer à rassembler cette documentation essentielle. 

Mais voyons ce qu'il en est. Vous avez une personne intéressée par votre bien ? Nous vous indiquons la marche à suivre!

Discuter du prix de vente de la maison

Dès que quelqu'un s'intéresse à la maison que vous vendez, vous devez commencer à négocier. Dès le départ, et si vous avez suivi toutes les étapes que nous vous avons expliquées dans les articles précédents, à savoir Valoriser le bien immobilier lors de la vente : comment et pourquoi, vous devriez déjà avoir fixé une valeur finale pour la vente, mais comme beaucoup d'acheteurs aiment marchander, ce chiffre peut varier. 

Il ne faut cependant pas baisser ou augmenter le prix sous prétexte qu'il faut le faire. Lors des négociations, vous devez toujours fixer un objectif minimum raisonnable que vous ne pouvez pas dépasser, et négocier en fonction de celui-ci. 

Une fois que vous vous êtes mis d'accord sur le prix, assurez-vous de disposer de tous les documents dont nous parlerons plus loin, afin de pouvoir enfin procéder à la formalisation de la transaction.

Quels sont les documents nécessaires pour procéder à la vente?

Si vous n'êtes pas familier avec la bureaucratie liée à la vente d'une maison ou si vous connaissez peu le marché immobilier et le fonctionnement de ces procédures, il vous suffit de savoir que, pour procéder à la vente, vous devez être en possession d'une série de documents importants, exigés par la loi au cours de la procédure de vente, afin de formaliser la vente: 

• Certificat foncier permanent à jour
• Caderneta predial urbana
• Permis d'utilisation
• Fiche technique du bien
• Certificat énergétique
• Description du bien
• Plans de construction
• Acte de vente
• Carte de citoyen

Nous allons vous expliquer en quoi consiste chacun de ces documents.

Certificat foncier permanent actualisé

Vous pouvez obtenir ce document auprès du bureau du cadastre, qui vous permet essentiellement de consulter l'historique complet de la propriété - avec des informations sur la construction, l'héritage ou les éventuels privilèges associés. 

Caderneta predial urbana

Dans ce document, vous aurez accès à toutes les informations relatives à la propriété d'un point de vue fiscal, à savoir le propriétaire du bien et sa valeur fiscale, ainsi que sa localisation et ses caractéristiques. Il s'agit de l'un des documents les plus importants pour la formalisation de la transaction par le biais du contrat de vente à ordre. 

Le cadastre urbain permet de calculer l'impôt municipal sur la propriété (IMI) et l'impôt sur les mutations foncières (IMT); il est donc essentiel de le tenir à jour. 

Permis d'utilisation

Ce document a pour but de prouver que le bien a été préalablement inspecté et qu'il est conforme aux travaux effectués, aux projets approuvés par les autorités compétentes et aux dispositions légales en vigueur, ainsi que de prouver l'adéquation de l'immeuble ou de la fraction autonome à l'usage auquel il est destiné. 

Fiche technique du bien

Cette fiche technique permet de connaître les caractéristiques techniques et fonctionnelles d'un bâtiment urbain à usage d'habitation, une fois les travaux de construction ou de reconstruction achevés. Elle peut être demandée au Laboratoire national de génie civil et à la Direction générale de la consommation, et la condition pour l'obtenir est que les bâtiments aient été construits ou aient fait l'objet de travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction après le 30 mars 2004.

Certificat énergétique

Il s'agit d'un document dans lequel vous trouverez non seulement une évaluation de l'efficacité énergétique du bien, sur une échelle allant de "très inefficace" (F) à "très efficace" (A+), mais aussi des informations sur les caractéristiques du bien, telles que l'isolation, les types de ventilation, de climatisation et de production d'eau chaude, et leur incidence sur la consommation d'énergie. Il comprend également des mesures d'amélioration qui suggèrent des moyens de réduire la consommation d'énergie et une indication des avantages fiscaux et des types de financement disponibles. 

Description du bien

Ce document n'est nécessaire que s'il existe une hypothèque associée à la propriété. Il est présenté lors de l'acte public de transfert de propriété, car il prouve l'annulation de l'hypothèque associée à la maison que vous vendez. Il s'agit d'un document délivré par la banque. 

Plans du bien

Ces plans du bien immobilier décrivent sa constitution, en termes de pièces, d'espaces disponibles et d'autres éléments qui peuvent aider à la vente du bien, car ils vous donneront une vue complète de la maison et de ses espaces. Ce document doit être en votre possession, car il peut être demandé par la banque à l'acquéreur du bien lors d'une demande de prêt immobilier, ou par l'acquéreur lui-même lors de sa prise de décision. 

Acte de vente

Ce document est obligatoire pour procéder à la vente d'un bien immobilier, car il vérifie les conditions de la transaction précédente. 

Une fois ces documents réunis, vous passerez à l'étape cruciale du processus de vente de la maison, à savoir la formalisation de l'accord. 

European Union nationals
Naturally, anyone with a European passport or EA/Swiss nationals can easily arrive in Portugal by showing their EU identity cards.
While European citizens can freely move to Portugal, those wishing to stay longer than three months must request a registration certificate. After five years of living in Portugal, European citizens can also obtain permanent residency..

Non-European citizens
The UK, USA, Canada, Australia and New Zealand all have international agreements with Portugal, meaning nationals can enter and stay in Portugal for 90 days within a six-month period without needing a visa.
Non-EU/non-EEA/non-EFTA nationals wishing to stay longer than three months must apply for a long-term visa or Portuguese residency.

If your aim is to acquire long-term residency in Portugal as a non-EU citizen, you'll be pleased to know there are several Portugal visa programs on offer, which we detail below:

D7 ‘Passive Income’ Visa
The D7 Visa is a popular visa allowing non-EU citizens to get Portuguese residency provided they have enough funds to support themselves during their stay in Portugal.

This visa is aimed primarily at retirees, self-employed individuals, and those that have an income overseas. This could be from a pension, rental income, intellectual property or other financial investments etc. 

The two-year D7 Visa can then be renewed for a further three years, and can then be turned into a permanent residence permit and/or citizenship after five years.

This type of visa also allows the applicant to include his family members under the ‘family reunification’ programme, therefore enabling the entire family to obtain permanent residency or citizenship.

D8 ‘Digital Nomad’ Visa
The Digital Nomad Visa was launched in October 2022 and allows remote workers to live and work in Portugal for a set period of time.

With a Digital Nomad Visa, remote workers can apply for either a residency permit that can be extended for up to five years or a temporary stay visa that has a maximum validity of one year.

To qualify, you will need to make four times Portugal's minimum wage. 

Golden Visa
Portugal’s Golden Visa Residency Programme was launched in 2012, to offer investors from non-EU countries a fast-track route to a residency permit and eventual passport for Portugal. This permit extends to dependent children and parents, and allows the investor and family to enter and/or live in Portugal, and to travel freely within the majority of European countries (Schengen Area). 

As of October 2023, Golden Visa applications through real estate investment are no longer accepted. However there are still investment routes that qualify for residence permits under the Golden Visa regime:

1. Capital transfer of €500,000 to establish a new company in national territory, with the creation of min 5 permanent jobs
2. Capital transfer of €500,000 to acquire shares (in full or part) of an existing company in national territory, with the creation of 5 permanent jobs or the maintenance of at least 10 jobs
3. Capital transfer of €500,000 for the acquisition of shares in a non-real estate collective investment fund
4. Capital transfer of €500,000 for scientific/technological research programmesCapital transfer of €250,000 to support or invest in artisitic production or the maintenance of national cultural heritage.

There are also other more targeted visa options if you are undertaking employment or considering starting a business in Portugal – 

• D2 Entrepreneurship/Start-up Visa, for those seeking to establish their business in Portugal
• D3 Work visa for highly qualified employees, for those with specific skills that meet the requirements set out by the Portuguese government

NHR (Non-Habitual Residency)
Introduced in 2009 by the Portuguese government to attract ‘high value’ residents, NHR offers reduced tax rates and some exemptions for your first ten years in the country.

Whilst the NHR scheme is being phased out, a ‘transitory NHR tax regime’ has been approved which extends the NHR eligibility until 31 December 2024 for foreigners who can prove they were planning to move to Portugal in 2023.