Informações legais

Está a aproximar-se do objetivo final: formalizar o negócio da venda da sua casa. Nesta fase, a primeira coisa a fazer é ter em ordem todos os documentos necessários, nomeadamente escrituras, certificado energético, licenças de construção ou qualquer outra papelada relevante. 

Ao organizar estes papéis, ainda antes da formalização do negócio e da assinatura do contrato-promessa compra e venda, estará a poupar tempo para quando chegar a verdadeira altura de avançar com o negócio. 

Esta proatividade deve partir de si, independentemente de estar ou não a ser acompanhado por uma agência imobiliária, contudo, o mais certo é que, enquanto decorrem os processos de divulgação e visitas ao imóvel, a agência que o acompanha lhe peça para começar a reunir esta documentação fundamental. 
 

Mas vamos por partes. Tem um interessado no seu imóvel? Dizemos-lhe o que deve fazer a partir daqui!

Discuta o valor de venda da casa
 

Vai ter de começar a entrar em negociações assim que alguém manifestar interesse na casa que está a vender. À partida, e se tiver seguido todos os passos que lhe explicámos em artigos anteriores, nomeadamente a Avaliação do imóvel na venda: como e porquê?, já deverá ter definido um valor final para a venda, contudo, e porque muitos são os compradores que gostam de regatear, este pode ser um valor mutável. 

Ainda assim, não deve baixar ou aumentar o preço só porque sim. Em negociações deve ter sempre definido um objetivo mínimo razoável sobre o qual não deve baixar, fazendo a negociação em função desse mesmo valor. 

Depois de acertado o valor, certifique-se de que tem todos os documentos de que lhe vamos falar abaixo, para, finalmente, poder avançar com a formalização do negócio.

Que documentos deve ter na sua posse para poder avançar com a venda
 

Se não é conhecedor das burocracias associadas à venda de uma casa ou sabe pouco acerca do mercado imobiliário e de como funcionam estes trâmites, só precisa de saber que, para conseguir avançar com a venda, deve ter na sua posse uma série de documentação importante, exigida por lei durante o processo de venda, para formalizar a venda, nomeadamente: 

• Certidão predial permanente atualizada
• Caderneta predial urbana
• Licença de utilização
• Ficha técnica do imóvel
• Certificado energético
• Distrate do imóvel
• Plantas do imóvel
• Escritura de compra e venda
• Cartão de cidadão

Explicamos-lhe do que trata cada um destes documentos.

Certidão predial permanente atualizada
Pode obter este documento na Conservatória do Registo Predial, sendo que este é um documento que lhe permite, basicamente, consultar todo o historial do imóvel – com informação acerca da construção, sucessões hereditárias ou possíveis penhoras associadas. 

Caderneta predial urbana
Neste documento, terá acesso a todas as informações do imóvel do ponto de vista fiscal, nomeadamente o titular do imóvel e respetivo valor patrimonial tributário, bem como a sua localização e características. Este vai ser um dos documentos mais importantes para a formalização do negócio, através do contrato-promessa compra e venda. 

Através da caderneta predial urbana poderá calcular o Imposto Municipal sobre o Imóvel (IMI) e o Imposto sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), sendo fundamental estar atualizado. 

Licença de utilização
O objetivo deste documento é comprovar que o imóvel foi previamente inspecionado e que está em total conformidade com a obra realizada, projetos aprovados por autoridades competentes e com as normas legais e em vigor, bem como comprovar a idoneidade do edifício ou fração autónoma para o fim pretendido. 

Ficha técnica do imóvel
Esta ficha técnica dar-lhe-á a informação sobre as características técnicas e funcionais de um prédio urbano com fins habitacionais, depois de concluídas as obras de construção ou reconstrução, e pode ser pedida no Laboratório Nacional de Engenharia Civil e na Direção-Geral do Consumidor, sendo que o requisito para a sua obtenção é que os prédios tenham sido edificados ou submetidos a obras de ampliação, construção ou reconstrução depois do dia 30 de março de 2004.

Certificado Energético
Este é um documento onde encontra não só a avaliação da eficiência energética do imóvel, numa escala de “muito pouco eficiente” (F) a “muito eficiente” (A+), bem como informação sobre características do imóvel, tais como isolamentos, tipos de ventilação, climatização e produção de águas quentes sanitárias, e o seu efeito no consumo de energia. Além disso, reúne medidas de melhoria que sugerem formas para baixar o consumo energético e a indicação dos benefícios fiscais e tipos de financiamentos disponíveis. 

Distrate do imóvel
Só precisa de apresentar este documento caso exista um crédito habitação associado ao imóvel, o qual é apresentado no momento da escritura pública na transmissão do imóvel, uma vez que comprova a extinção da hipoteca associada à casa que está a transacionar. É um documento emitido pelo banco. 

Plantas do imóvel
Estes desenhos do imóvel descrevem a sua constituição, a nível de divisões, espaços disponíveis e outros elementos que podem ajudar à venda do imóvel, pois apresentarão uma visão completa da casa e das suas áreas. Deve ter este documento na sua posse, uma vez que o mesmo pode ser solicitado pelo banco ao comprador do imóvel aquando do pedido de empréstimo habitação, ou pelo próprio cliente comprador, aquando da tomada de decisão. 

Escritura de compra e venda
Este documento é obrigatório para poder avançar com a venda de um imóvel, uma vez que verifica as condições da transação anterior. 

Depois de reunidos estes documentos, passará à fase crucial do processo de vender a casa, e que se trata da formalização do negócio.

Cidadãos da União Europeia
Naturalmente, qualquer pessoa com um passaporte europeu ou com nacionalidade EA/Suíça pode chegar facilmente a Portugal apresentando o seu bilhete de identidade da UE.
Embora os cidadãos europeus possam circular livremente em Portugal, os que pretendam permanecer mais de três meses devem solicitar um certificado de registo. Após cinco anos de residência em Portugal, os cidadãos europeus podem também obter a residência permanente.

Cidadãos não europeus
O Reino Unido, os EUA, o Canadá, a Austrália e a Nova Zelândia têm acordos internacionais com Portugal, o que significa que os cidadãos nacionais podem entrar e permanecer em Portugal durante 90 dias num período de seis meses sem necessitarem de visto.
Os cidadãos de países não pertencentes à UE/não pertencentes ao EEE/não pertencentes à EFTA que pretendam permanecer mais de três meses devem solicitar um visto de longa duração ou uma residência portuguesa.

Se o seu objetivo é adquirir uma residência de longa duração em Portugal como cidadão extracomunitário, ficará satisfeito por saber que existem vários programas de vistos para Portugal, que detalhamos em seguida:

Visto D7 'Passive Income' (Rendimento Passivo)
O Visto D7 é um visto popular que permite aos cidadãos não comunitários obterem residência em Portugal, desde que tenham fundos suficientes para se sustentarem durante a sua estadia em Portugal.

Este visto destina-se principalmente aos reformados, aos trabalhadores independentes e às pessoas que têm rendimentos no estrangeiro. Estes rendimentos podem ser provenientes de uma pensão, de rendimentos de aluguer, de propriedade intelectual ou de outros investimentos financeiros, etc. 

O visto D7 de dois anos pode ser renovado por mais três anos e pode ser transformado numa autorização de residência permanente e/ou cidadania após cinco anos.

Este tipo de visto também permite que o requerente inclua os membros da sua família no programa de "reagrupamento familiar", permitindo assim que toda a família obtenha a residência permanente ou a cidadania.

Visto "Nómada Digital" D8

O Visto Nómada Digital foi lançado em outubro de 2022 e permite aos trabalhadores remotos viver e trabalhar em Portugal por um determinado período de tempo.

Com um Visto Nómada Digital, os trabalhadores remotos podem solicitar uma autorização de residência que pode ser prorrogada até cinco anos ou um visto de estadia temporária que tem uma validade máxima de um ano.

Para se qualificar, terá de ganhar quatro vezes o salário mínimo português. 

Golden Visa
O Programa de Residência Golden Visa de Portugal foi lançado em 2012, com o objetivo de oferecer aos investidores de países terceiros uma via rápida para a obtenção de uma autorização de residência e eventual passaporte para Portugal. Esta autorização é extensível a filhos e pais dependentes, e permite ao investidor e à sua família entrar e/ou viver em Portugal, e viajar livremente dentro da maioria dos países europeus (Espaço Schengen). 

A partir de outubro de 2023, os pedidos de Golden Visa através de investimento imobiliário deixam de ser aceites. No entanto, ainda existem vias de investimento que permitem obter autorizações de residência ao abrigo do regime do Golden Visa:

1. Transferência de capital de €500.000 para estabelecer uma nova empresa em território nacional, com a criação de pelo menos 5 postos de trabalho permanentes
2. Transferência de capital de 500 000 euros para aquisição de acções (total ou parcial) de uma empresa existente em território nacional, com a criação de 5 postos de trabalho permanentes ou a manutenção de pelo menos 10 postos de trabalho
3. Transferência de capital de 500.000 euros para aquisição de participações em fundo de investimento coletivo não imobiliário
4. Transferência de capital de 500.000 euros para programas de investigação científica/tecnológicaTransferência de capital de 250.000 euros para apoiar ou investir na produção artística ou na manutenção do património cultural nacional.

Existem ainda outras opções de visto mais específicas se estiver a trabalhar ou a pensar em criar uma empresa em Portugal - 

• D2 Visto de Empreendedorismo/Start-up, para quem pretende estabelecer a sua atividade em Portugal
• D3 Visto de trabalho para trabalhadores altamente qualificados, para aqueles com competências específicas que cumpram os requisitos estabelecidos pelo governo português

RNH (Residência Não Habitual)
Introduzido em 2009 pelo governo português para atrair residentes de "elevado valor", o RNH oferece taxas de imposto reduzidas e algumas isenções durante os primeiros dez anos no país.

Enquanto o regime de RNH está a ser eliminado, foi aprovado um "regime fiscal transitório de RNH" que prolonga a elegibilidade do RNH até 31 de dezembro de 2024 para os estrangeiros que provem que estavam a planear mudar-se para Portugal em 2023.